外国人买新加坡公寓：可以买什么、ABSD 怎么算、永久居民有何不同

外国人买新加坡公寓可以吗？答案是可以，但有条件。外国人购买私人公寓单位无须政府批准，有地住宅则大多需要批准；更重要的是，大多数外国买家从第一套房开始就要付60%的额外买方印花税（ABSD）。本文整理新加坡土地管理局（SLA）和国内税务局（IRAS）公布的规定，比较外国人与新加坡永久居民的差别，并以 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）的估算价格举例说明。

一、谁算“外国人”？

这里有两套规则，定义并不相同：

• 住宅产业法令（拥有权）：凡不是新加坡公民、新加坡公司、新加坡有限责任合伙或新加坡社团者，都属于“外国人士”。因此，新加坡永久居民在购买有地住宅时，也同样需要批准。
• 印花税（ABSD）：IRAS 把买家分为新加坡公民、永久居民和外国人三类，各有不同税率。

二、外国人可以买哪些房产？

房产类型	外国人能否购买
私人公寓单位（condominium、apartment）	可以，无须批准
获批公寓发展项目内的分层地契（strata）有地住宅	可以，无须批准
排屋、半独立式、独立式洋房、空置住宅地段	须获 SLA 批准
圣淘沙湾（Sentosa Cove）的有地住宅	须获 SLA 批准
组屋、向开发商购买的新执行共管公寓	不可以，须符合建屋局条件

SLA 表示，有地住宅申请会逐一审核，一般要求申请人已成为永久居民至少五年，并对新加坡经济有特殊贡献。详情可查阅 SLA 外国人拥有房产规定。

三、ABSD 税率比较

买家身份	第一套	第二套	第三套及以上
新加坡公民	0%	20%	30%
新加坡永久居民	5%	30%	35%
外国人	60%	60%	60%

外国人60%的税率自2023年4月27日起实施。ABSD 是在买方印花税（BSD）之外另外缴付的，BSD 所有买家都要付（术语解释见买房术语中英对照）。更多说明请见 IRAS 的 ABSD 页面及我们的 ABSD 英文指南。

联名购买与夫妇减免

外国人与新加坡公民或永久居民联名购买时，IRAS 会按买家中税率最高者计算整笔 ABSD。例外情况是：夫妇中至少一人是新加坡公民，两人联名购买第一套住宅，且名下没有其他住宅，可申请全额 ABSD 减免。所以新加坡公民与外籍配偶符合条件时，可以一起买第一套房而不付 ABSD。

自由贸易协定（FTA）的例外

冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士的公民和永久居民，以及美国公民，可享有与新加坡公民相同的印花税待遇：第一套住宅无 ABSD，第二套按公民税率20%计算。减免需在盖印时申请，详情见 IRAS 的 FTA 减免说明。

四、以 LinkTown Residences 估价计算

项目（两房，约S$1,695,000）	外国人	永久居民（第一套）	美国公民（第一套）
买方印花税 BSD	S$54,350	S$54,350	S$54,350
额外买方印花税 ABSD	S$1,017,000	S$84,750	0
印花税合计	S$1,071,350	S$139,100	S$54,350

可见身份不同，差距可以超过一百万新元。印花税一般须在签署买卖合约后短时间内以现金或公积金缴付（外国人没有公积金）。您可以用下面的计算器试算其他价格：

五、贷款与持有期间的注意事项

• 贷款规定相同：总偿债率（TDSR）55%、私人住宅4%的利率压力测试和贷款价值比（LTV）上限，对所有借款人一样适用。但银行可自行对外国买家采取更严格的政策，例如贷得较少或要求更多文件。
• 新盘付款时间：5%订金、印花税和15%的首期款项，大约在订购后两个月内陆续到期。付款阶段请见付款计划（英文）。
• 出租：私人住宅最短租期为连续三个月，租金收入须报税。
• 卖方印花税（SSD）：2025年7月4日或以后购买的住宅，四年内出售须付 SSD（据当时公布，请向 IRAS 核实）。

永久居民的详细规定可参考 PR 买公寓指南，外国人规定的英文完整版本见 Can Foreigners Buy Property in Singapore，整体购房流程则可看新加坡买房指南。

六、为何有外国买家留意后港中心

LinkTown Residences 是后港中心混合用途政府售地上的私人公寓，不是执行共管公寓，外国人可以购买。项目直通后港地铁站（NE14），东北线直达多美歌和港湾站；跨岛线第一阶段预计约2030年通车后，后港将成为转换站。地段上还有约30万平方尺的新购物中心和巴士转换站。项目的优缺点分析见LinkTown Residences 值得买吗。

登记，价格一公布就通知您，方便按自己的身份计算印花税。

Frequently asked questions

外国人可以在新加坡买公寓吗？

可以。外国人购买私人公寓（condominium）或私人 apartment 单位，无须新加坡土地管理局（SLA）批准。有地住宅如排屋、半独立式和独立式洋房，则须事先获得 SLA 批准。外国人不能购买组屋，也不能向开发商购买新的执行共管公寓。

外国人买房的 ABSD 是多少？

外国人购买住宅，从第一套起就要付60%额外买方印花税（ABSD），按购买价或市价中较高者计算，另加一般的买方印花税（BSD）。请以 IRAS 最新公布为准。

新加坡永久居民买公寓要付多少 ABSD？

永久居民第一套住宅5%，第二套30%，第三套及以上35%。永久居民购买私人公寓无须 SLA 批准，也可以使用公积金普通户头，但须符合公积金局的相关限额。

哪些国家的公民可享有与新加坡公民相同的 ABSD 待遇？

根据自由贸易协定，冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民及永久居民，以及美国公民，购买住宅时可享有与新加坡公民相同的印花税待遇，第一套住宅无须付 ABSD。需在盖印时申请减免，详情请查阅 IRAS。