新加坡买房流程：从选盘、订购到拿钥匙的九个步骤
在新加坡买房，尤其是买预售新盘，每一步都有期限和付款。本文按时间顺序列出九个步骤，并用后港中心新盘的参考一房加书房示范每个阶段要付多少。
新加坡买房，特别是买预售新盘，是一连串有先后顺序、有期限的步骤。很多代价高的错误，都是因为跳过了某一步：还没确认贷款就下订、忘了印花税几周内就要付、或者没把名下组屋算成一套房产。本文按时间顺序整理九个步骤，并以 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）为例，说明每个阶段的钱从哪里来。
规定于2026年9月参照国内税务局（IRAS）、金融管理局（MAS）及公积金局资料整理，随时可能调整。下单前请向 IRAS、MAS、公积金局、银行和律师核实。本文不构成财务建议。
第1步：确认买家身份与房产数量
公民、永久居民和外国人都可以买私人公寓，差别在额外买方印花税（ABSD）：公民首套0%、第二套20%；永久居民首套5%；外国人60%。名下任何房产，包括组屋，哪怕只有部分产权，都要算进去。联名购买以税率最高者计算。外国人和永久居民的详细规定见外国人买新加坡公寓指南。
第2步：计算预算
预算取决于两个上限中较低的那个：银行肯借多少，和你能拿出多少首期。
- 贷款：总偿债率（TDSR）55%，新房贷按4%压力利率计算。
- 首期：第一笔房贷 LTV 75%，即至少付25%，其中最少5%是现金。
- 印花税：买方印花税（BSD）1%至6%累进，再加上任何 ABSD。
公积金能付哪部分，见公积金买私宅指南。
第3步：向银行申请原则性批准（IPA）
IPA 显示银行大概愿意借你多少，有效期有限，最好安排在预览前几周申请，订购日前一定要拿到。私人公寓只能用银行贷款。
第4步：选盘、看展销厅
比较的重点：离地铁站多远、巴士与未来路线；每平方尺价格与附近新盘和转售比较（各区呎价可参考新加坡房价2026概况）；户型的实用面积（留意冷气机台、凸窗、柱子位置）；座向、楼层与景观的溢价。新盘推出前一两周通常会开放预览。展销厅（showflat）是看实际空间感的机会，预约方式见展销厅页面（英文）。
第5步：订购日与购买选择权（OTP）
热门项目通常要先提交意向书，再以抽签决定选房顺序。选定单位后付5%订金，发展商发出购买选择权（OTP）。订金的支票或本票要事先准备好，热门项目也可能要求在提交意向书时附上。
第6步：贷款、律师与买卖合约（S&P）
- 以已订单位正式申请贷款，银行估价后发出贷款信。
- 委任产业律师，处理买卖合约、盖印花和公积金手续。
- 签买卖合约，并在购买选择权发出后约8周内付15%，可用现金或公积金。
第7步：14天内缴付印花税
BSD 和 ABSD 在签买卖合约后14天内到期。逾期会被罚款，律师通常会提醒你确切日期。
第8步：建筑期间分期付款
| 阶段 | 占房价 |
|---|---|
| 购买选择权（订金） | 5% |
| 签买卖合约 | 15% |
| 地基完成 | 10% |
| 钢筋混凝土框架 | 10% |
| 隔墙 | 5% |
| 屋顶 | 5% |
| 门窗、电线、水管 | 5% |
| 停车场、道路与排水 | 5% |
| 临时入伙准证（TOP） | 25% |
| 法定完工证书（CSC） | 15% |
银行按阶段发放贷款，你只为已发放的部分付利息。
第9步：TOP 收楼、验屋与 CSC
TOP 时付25%、拿钥匙、检查瑕疵，瑕疵保修期一般是交付空屋后12个月。之后发出 CSC，付最后15%。房产税也从 TOP 起计，详见新加坡房产税。如果打算在4年内转售，要留意卖方印花税（SSD），持有期一般从买卖合约日期起算，请向律师确认。
示范：参考一房加书房的付款时间表
仅供参考：参考一房加书房506平方尺（参考 Parktown Residence，并非 LinkTown 最终户型），按分析师估算每平方尺2,600新元，总价约131.56万新元。买家为首次购房的公民，不付 ABSD。项目价格尚未公布。
- 订购日（现金）：65,780新元。
- 约8周后签买卖合约：197,340新元（现金或公积金）。
- 签约后14天内 BSD：37,224新元。
- 地基阶段：65,780新元由买家支付，之后开始动用贷款。
- 最高贷款75%：986,700新元，按工程进度发放至 CSC。
输入你自己的价格，看每个阶段的金额（计算器界面为英文）：
Progressive payment calculator
Estimates for illustration only, based on published IRAS/MAS rules. Rates change; confirm with IRAS, your bank and your lawyer.
LinkTown Residences 目前走到哪一步？
展销厅地点、价格表、单位组合和 TOP 日期都尚未公布。项目预计2027年初推出，UOL 于2026年8月的业绩指引2027年下半年推出，预计约2030/2031年完工。各个里程碑的先后顺序见订购与购买时间表（英文）。
现在可以做的是第1至第3步：确认身份、算好预算、准备 IPA。第一次买公寓的读者，可先读新加坡公寓入门；看不懂的缩写可查买房术语表；英文版完整流程见 Buying a condo in Singapore。项目中文概况在中文简介页。
登记，第一时间获取预览日期、展销厅与价格消息。
Frequently asked questions
买新盘订购时要付多少钱？
一般是房价的5%作为订金，通常以支票或银行本票支付，发展商随后发出购买选择权（OTP）。这5%必须用现金。
印花税什么时候要付？
买方印花税和额外买方印花税要在签买卖合约后14天内缴付，不是等到完工。律师通常会帮你处理并告知确切期限。
买预售楼盘，什么时候拿钥匙？
发出临时入伙准证（TOP）时付25%并收楼，之后发出法定完工证书（CSC）时再付最后15%。瑕疵保修期一般是交付空屋后12个月。
买了新盘多久内卖出要付卖方印花税？
根据2025年7月宣布的规定，2025年7月4日或之后购买的住宅，4年内出售须付卖方印花税，税率由16%逐年降至4%。新盘的持有期一般从买卖合约日期起算，请向律师确认。
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