新加坡公寓入门：谁可以买、地契、印花税与管理费

新加坡公寓（私人共管公寓，condo）和组屋最大的分别，不只是泳池和保安，而是买卖规则完全不同：谁可以买、要付多少印花税、能不能用公积金、每月还要交多少管理费。本文把这些基础知识整理成四个部分，最后用 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences）的参考数字示范计算。

一、谁可以买公寓？

新加坡公民、永久居民和外国人都可以购买非有地私人住宅（公寓），无需事先批准；有地住宅对外国人则有限制，须获土地管理局批准。身份的差别主要体现在额外买方印花税（ABSD）：

买家身份	第一套	第二套	第三套及以上
新加坡公民	0%	20%	30%
新加坡永久居民	5%	30%	35%
外国人	60%	60%	60%

几点要注意：组屋也算一套房产，哪怕只占一部分产权；联名购买时，以税率最高的那位买家计算；美国公民，以及冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士的公民和永久居民，根据自由贸易协定享有与新加坡公民相同的 ABSD 待遇。外国买家的详细说明见外国人购房指南。

另外，组屋屋主要等最低居住年限（MOP）满了才能买私宅；公民单身人士只要年满21岁即可买私人公寓，35岁的规定只适用于组屋（英文详解见 Can a Single Buy a Condo）。

二、地契：99年、999年与永久

• 99年地契：中央区以外大多数新盘，包括政府售地项目，都是这种。99年从发展商获得地契那天起算，而不是你拿钥匙那天。
• 999年地契：年限极长，买家通常视同永久地契。
• 永久地契（freehold）：没有年限，供应少，价格一般较高，但很多是楼龄较大的项目。

地契年限会影响公积金使用：剩余地契必须足以覆盖最年轻的买家到95岁，才能全额动用公积金，否则按比例减少。对全新的99年项目来说，这通常不成问题。更多比较见永久与99年地契（英文）。

三、印花税：买房时一次过缴付

买方印花税（BSD）人人都要付，按房价分段累进：

房价区段	税率
首18万新元	1%
其次18万新元	2%
其次64万新元	3%
其次50万新元	4%
其次150万新元	5%
超过300万新元的部分	6%

BSD 与 ABSD 都要在签买卖合约（S&P）后14天内缴付。买预售楼盘时，印花税是在头几个月付清，不是等到完工。下面的计算器可以输入任何价格试算（界面为英文）：

示范（仅供参考）：LinkTown Residences 参考一房加书房506平方尺，按分析师估算每平方尺2,500新元，总价约126.5万新元，BSD 约35,200新元；公民首套房不必付 ABSD，永久居民首套则另加5%，约63,250新元。面积参考开发商近期项目 Parktown Residence，并非最终户型，价格也尚未公布。各区呎价对照见新加坡房价2026概况。

四、管理费：谁定、怎么算

每个分层地契公寓都有管理委员会（MCST），负责公共设施的维护。管理费的计算方式是：

你的管理费 = 单位的分享值 × 每分享值费率

• 分享值一般随面积增加，所以大单位付得较多，但并非按平方尺直接计算。
• 费用分为两部分：管理基金支付日常开销（公共水电、清洁、保安、保险、管理代理）；偿债基金储备长期开支（外墙重漆、更换电梯、防水工程）。
• MCST 成立前由发展商管理；第一次全体大会通过首年预算后，由业主选出的理事会接手。
• 一般在收楼（TOP 后交付空屋）后才开始缴交，公积金不能用来付管理费。

设施越多、电梯越多，费用越高；单位数量多，则固定开支可以分摊给更多业主。英文详解见公寓管理费指南。

别忘了每年的房产税

除了一次过的印花税，公寓完工后每年还要缴房产税，自住和出租的税率差别很大，详见新加坡房产税。常见的中英文术语，可查买房术语表。

LinkTown Residences 的基本资料

LinkTown Residences 是后港中心混合用途政府售地上的私人公寓（不是 EC），第19邮区，99年地契，约830个单位，由凯德发展（50%）、UOL集团（40%）和 Kheng Leong（10%）联合开发，直通后港地铁站（NE14），预计约2030/2031年完工。

项目中文概况请看中文简介页。

选单位时关心朝向和风水的读者，可看买公寓风水指南。

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Frequently asked questions

外国人可以在新加坡买公寓吗？

可以。外国人购买非有地私人住宅（如公寓）无需批准，但额外买方印花税（ABSD）为60%。有地住宅则须获得新加坡土地管理局批准。

公寓和执行共管公寓（EC）有什么不同？

EC 由私人发展商兴建，但按建屋局规定出售，有收入顶限、资格条件和最低居住年限。一般私人公寓没有这些限制。LinkTown Residences 是私人公寓，不是 EC。

99年地契的公寓值得买吗？

新加坡大部分中央区以外的新盘都是99年地契。地契会随时间减值，对公积金使用和贷款也有影响，但在头几十年，位置、交通和供应通常比已用掉的地契年限更影响价格。

公寓管理费怎么计算？

管理费由管理委员会（MCST）决定，按单位的分享值（share value）乘以每分享值的费率计算，大单位一般付得较多。费用分为管理基金和偿债基金两部分。