新加坡房产税：自住与非自住税率、年值计算及何时开始缴纳
新加坡房产税每年一缴，金额取决于年值和你是否自住。本文列出国内税务局现行税率，解释年值怎么定，并说明买预售新盘时第一张税单何时到来。
新加坡房产税是持有房产每年都要缴的税，不论你自己住、出租还是空置。对公寓业主来说，税单大小取决于两件事：单位的年值（Annual Value），以及屋主是否自住。本文列出国内税务局（IRAS）的现行税率，用浅白的方式解释年值，并说明买预售新盘时，例如 LinkTown Residences（后港中心 Hougang Central Residences），房产税从什么时候开始算。
税率于2026年9月参照国内税务局网站整理。IRAS 会定期检讨税率与年值，一次性回扣每年不同。请以 IRAS 或其房产税计算器为准。
公式只有一行
房产税 = 年值 × 适用税率
两套住宅税率都是累进的：年值的第一段税率低，越往上税率越高，所以年值越大，税额和实际税负比例都越高。
自住住宅税率（2025年1月1日起）
你拥有并住在该单位时适用：
| 年值区段 | 税率 | 区段上限累计税额 |
|---|---|---|
| 首12,000新元 | 0% | 0 |
| 其次28,000新元（至40,000） | 4% | 1,120新元 |
| 其次10,000新元（至50,000） | 6% | 1,720新元 |
| 其次25,000新元（至75,000） | 10% | 4,220新元 |
| 其次10,000新元（至85,000） | 14% | 5,620新元 |
| 其次15,000新元（至100,000） | 20% | 8,620新元 |
| 其次40,000新元（至140,000） | 26% | 19,020新元 |
| 超过140,000新元 | 32% | 按余额计 |
2026年，自住的私人住宅另有一次性10%回扣，上限500新元，自动从税单扣除。
非自住住宅税率（2024年1月1日起）
整间出租、空置，或由屋主以外的人居住时适用：
| 年值区段 | 税率 | 区段上限累计税额 |
|---|---|---|
| 首30,000新元 | 12% | 3,600新元 |
| 其次15,000新元（至45,000） | 20% | 6,600新元 |
| 其次15,000新元（至60,000） | 28% | 10,800新元 |
| 超过60,000新元 | 36% | 按余额计 |
来源：IRAS 房产税税率。
年值不是买价
很多人以为房价越高，房产税就按房价计算。其实 IRAS 看的是年值：假设该单位出租，一年可收的租金总额，不包括家具、装修和管理费，参考附近同类单位的租金，并考虑面积、位置和状况。
- 不论自住、出租还是空置，年值的评估方法都一样。
- IRAS 每年检讨年值，市场租金变动时，年值和税额也可能跟着变，届时会收到估值通知。
- 可在 myTax Portal 查看年值；如有证据认为不合理，可在限期内提出异议。
谁可以享有自住税率？
- 必须拥有并实际居住。个人或一对夫妇只能在一个住所享有自住税率。
- 仍住在单位里，只出租部分房间，仍可享有。
- 整间出租、空置，或以公司或信托名义持有，按非自住税率。
- 搬家时，自住税率会从新居生效那天起转到新居，旧居同时停止。
预售新盘：房产税何时开始？
建筑期间不用缴房产税。IRAS 对新落成房产的做法：
- 从 TOP 日期起计税，即使你较晚才拿钥匙。
- 第一张税单一般在6至12个月内发出，可能追溯到 TOP。
- TOP 至收楼之间的税额，律师一般会向发展商要求偿还。
- 留意确认通知上是否已套用自住税率；如果你名下另一处住所已在享用，搬进新居后要申请转移。
- 收到通知后一个月内缴付，之后每年的税单在1月31日前到期，可用 GIRO 分最多12期免息缴付。
LinkTown Residences 预计约2030/2031年完工，第一张税单要在那之后才会出现。
示范：同一单位，自住与出租差多少？
仅供参考：年值要在完工后由 IRAS 按当时租金评估。下表年值是为了示范计算而设的整数，并非 LinkTown Residences 的租金或年值估算。参考两房678平方尺（参考 Parktown Residence，并非最终户型）按分析师估算每平方尺2,500至2,600新元，总价约170万至176万新元，但这个买价完全不进入房产税计算。
| 假设年值 | 自住（未计回扣） | 整间出租 |
|---|---|---|
| 36,000新元 | 960新元 | 4,800新元 |
| 48,000新元 | 1,600新元 | 7,440新元 |
| 56,000新元 | 2,320新元 | 9,680新元 |
以48,000新元为例：自住时，首12,000新元免税，其次28,000新元按4%为1,120新元，余下8,000新元按6%为480新元，共1,600新元。出租时，首30,000新元按12%为3,600新元，其次15,000新元按20%为3,000新元，余下3,000新元按28%为840新元，共7,440新元。
同一个单位，出租的房产税可以是自住的四至五倍。投资者计算净回报时应使用非自住数字，租金收入另需缴所得税（项目的租赁需求分析见英文版 LinkTown Residences rental potential）。下面的租金回报计算器可以扣除各项开支试算（界面为英文）：
Rental yield calculator
Estimates for illustration only, based on published IRAS/MAS rules. Rates change; confirm with IRAS, your bank and your lawyer.
LinkTown Residences 的 TOP 日期、面积和价格尚未公布。项目预计2027年初推出，UOL 于2026年8月的业绩指引2027年下半年推出。最新时间见推出日期页面（英文）。
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房产税只是持有成本之一，买房时的印花税与管理费见新加坡公寓入门，从订购到收楼的顺序见新加坡买房流程。英文版有更完整的 condo 房产税指南和 出租规则。年值等常见术语可查买房术语中英对照。项目中文概况在中文简介页。
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Frequently asked questions
新加坡房产税怎么计算？
房产税等于年值乘以适用税率。自住住宅和非自住住宅各有一套累进税率，自住的税率低得多。
年值是不是我收的租金？
不是。年值是国内税务局估计该房产如果出租每年可收的租金总额，不包括家具、装修和管理费，参考附近同类单位的租金，而不是你实际收取的租金。
买了预售公寓，建筑期间要缴房产税吗？
不用。新落成的房产从临时入伙准证（TOP）日期起计税。第一张税单一般在6至12个月内发出，可能追溯到 TOP 日期。
出租一个房间还能享有自住税率吗？
国内税务局表示，只要你仍住在单位里，出租部分房间仍可享有自住税率；整间出租或空置则按非自住税率计算。
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